別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 西条 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆 印  TEL.

鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市周布６２４番３ ②地積 　(㎡) 2,265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 幹線道路沿線地区 1.2:1 店舗 Ｓ1 大規模な小売店舗等 の多い郊外の路線商 業地域 南東16m県道、北東側道 水道、下水 壬生川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 壬生川駅　南西方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 幹線道路沿線地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今治小松自動車道のインターチェンジに近い県道沿いの繁華性の高い路線商業地域であり、現在の状況が維持さ れていくものと予測する。新型コロナ禍により地価は下落傾向がやや強まり、暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市内の幹線道路沿線における路線商業地域である。需要者の中心はフランチャイズ展開及びドミナン ト戦略による大手資本の路面店舗の出店に伴う売買需要であるが、事業用定期借地権の設定や借家契約に基づく需要が 比較的多く、土地取得の需要力は弱いのが実情である。従って最近においては大規模画地の土地取引は少なく、新型コ ロナウィルスによる景気低迷の影響により、店舗出店が減退しており需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 路線商業地の用途性を有する取引事例により市場性を求めた比準価格は、試算価格としての信頼性は高いものと思料す る。一方、収益価格については賃貸マンション等に比し、路面店舗は当該案件のみの単独賃貸契約であり、リスクが大 きく、賃貸市場も未成熟で安定的な賃料収益性の把握は困難であり、試算価格としての信頼性が劣る。よって、収益価 格は参考に留め、代表標準地との価格バランス検討のうえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 76.1] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした西条地区の経済動向は、 概ね安定した傾向にあったが、人口の減少傾 向が続いており、新型コロナ禍も加わってや や弱含みである。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近 隣地域における商業地需要力は弱含みであり 、需給バランスにより地価水準はやや下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 -23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％