別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 西条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治 印  TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市明屋敷字滋巷４５０番８ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 市街地中心部に存す る利便性の良い住宅 地域 北4.5m市道 下水 伊予西条 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の戸建住宅が多い住宅地域で、今後も現状の居住環境が維持されるものと予測する。中心部の住宅地 で地価に底打ち感が出つつも依然として下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西条市中心部の住宅地域を包含する圏域と判定した。近隣地域の価格形成に直接的な影響を及ぼす地域 は、西条小学校区を中心とする住宅地域。需要者の中心は同圏域内に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心であ る。市内中心部に存し居住環境が優るため、人気の高い地域である。当圏域の宅地供給は小規模開発が散見される程度 。土地で８００～１１００万円程度、新築戸建物件で２５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は西条市中心部の戸建住宅地域である。比準価格は地域的類似性の高い規範性に優る事例を採用し、実証的な 価格を試算し得たものと考える。収益価格については周辺地域にはマンション等の収益物件も散見されるが、対象地は 規模が小さいため試算を断念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が主であることも勘案の上、実証的な 比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした基幹産業はコロナ禍の影 響等もあり全体的に低位横這い傾向で推移し ている。人口の減少傾向も続いており経済に 力強さはない。 西条市中心部に位置し、比較的良好な住環境 ・利便性を維持している。地域要因に特段の 変動はないが、地価は依然として下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％