鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西条 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -200	西条市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m道路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２１Ｋ２ -207	西条市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,172)
c	２１Ｋ２ -234	西条市		建付地	（　）	不整形	南6m道路、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	２１Ｋ２ -239	西条市		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,466	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,984	100 [ 81.7]	52,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 55,808	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,138	100 [ 104.6]	52,713		52,700
c	(　 ) 44,743	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	50,798	100 [ 96.5]	52,640		52,600
d	(　 ) 47,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	58,369	100 [ 113.0]	51,654		51,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,400 円／㎡]

西条 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例を求めることが出来なかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい分譲戸建住宅地域である。標準地の規模は地域の標準的なものであるが、採光や屋外駐車場の確保等を考慮した共同住宅を想定するには規模が小さく想定が非現実的である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
西条 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西条 -2

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　石川　裕康

印

TEL.

鑑定評価額

9,330,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西条市喜多川字梅ヶ須賀７４０番７				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北6m道路	下水	伊予西条 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．０ｍ道路

交通

施設

伊予西条駅　北西方

2.4km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は西条市中心部に近い閑静な住宅地として今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルス
の影響もあり地価の下落幅は拡大しており、今後の動向に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね旧西条市の中心部に近い標準住宅圏域一円である。需要者の中心は同地域内に居住の３０代～４０代
の１次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内における宅地供給は、８～１０区画の
小規模分譲地が散見される。売れ行きは概ね堅調であるが、新型コロナウイルスによる先行き不透明感は増している。
土地は８００～１，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は西条市中心部の戸建住宅地域である。比準価格は地域的類似性の高い事例を採用しており要因比較も妥当で
信頼性は高いものと考える。収益価格については、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい分譲戸建住宅地域であ
るが、対象地は規模が小さいこともあり試算を断念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が大半であるこ
とも勘案し、規範性の高い比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西条 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響により西条市の基
幹産業である製造業等において先行きに不透
明感が増している。市域の不動産需要は全体
的に弱い。

地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地
域として良好な住環境を維持しており、概ね
安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

西条 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -246	西条市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	２１Ｋ２ -247	西条市		更地	（　）	長方形	東5m道路、中間画地		（都）１低専 (60,80)
c	２１Ｋ２ -234	西条市		建付地	（　）	不整形	南6m道路、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -302	西条市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、西4m、角地		（都）１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,974	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	45,853	100 [ 87.6]	52,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 44,759	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,917	100 [ 82.6]	53,168		53,200
c	(　 ) 44,743	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	50,798	100 [ 96.5]	52,640		52,600
d	(　 ) 53,725	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.9]	58,288	100 [ 113.4]	51,400		51,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.5
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,400 円／㎡]

西条 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例を求めることが出来なかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい分譲戸建住宅地域である。標準地の規模は地域の標準的なものであるが、採光や屋外駐車場の確保等を考慮した共同住宅を想定するには規模が小さく想定が非現実的である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ