別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 新居浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL.

鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市黒島１丁目９３０番６３ ｢黒島１－５－５４｣ ②地積 　(㎡) 3,996   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ臨海工業団地 南18m市道 水道 多喜浜 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 多喜浜駅北東方 2.9km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新居浜市に基盤を置く住友グループを中心に、新型コロナの影響等を受け、製造業の業況はやや悪化してきてい るが、工業地需要は概ね堅調、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市を中心とし、周辺の西条市、四国中央市等を含む地域内の中小工場地域である。主たる需要者は 県内の中小企業であるが、県外資本も見受けられる。新居浜市に拠点を置く住友グループの業況はやや悪化しているが 、工業地の需要は比較的安定している。こうした中、工業地の地価は過去数年のような上昇の傾向は見られないものの 横ばいを維持している。取引の価格帯はまちまちであり、その件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は新居浜市の臨海工業地域で、中小工場が建ち並び、自用目的の取引が大半である。新居浜市の工業地の賃貸 市場は未成熟であることより収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を中心とし、前年価格からの変動率 及び東予地区内の他の工業地の標準地価格との均衡等を検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は新型コロナの影響等でや や悪化している。地価動向は市中心部と郊外 部とに二極化するとともに下落傾向がやや強 まっている。 地域要因に特段の変動は見られない。工業地 の需要は概ね堅調で、工業地の地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％