別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 八幡浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市松柏丙５６０番１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等も見られる住宅地 域 北4.3m市道 水道、下水 八幡浜 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    85 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 八幡浜駅　北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。人口減少や地域経済の状 況等から、地価は暫くは下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部とその周辺の一般住宅地域、混在住宅地域を中心とした圏域。需要者は市内在住の１次取得者層 が中心である。付近は用途混在の住宅地域として熟成しており、生活利便施設への接近性にも優れ、利便性が高いが、 人口減少や地場産業の不振等から地価は下落傾向で推移している。土地価格は坪２０万円弱、新築の戸建物件は２，０ ００万円台前半が需要の中心となっている。なお新型コロナの土地価格への影響は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には収益物件も僅かに見られるものの、自用目的取引が中心となっているため、収益価格の試算は現実的では ない。規範性を有する取引事例より導かれた比準価格の信頼性が高いことから、比準価格を採用しつつも、代表標準地 との均衡、さらに市場の特性及び周辺の収益物件の収益性等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡浜 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [107.2] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の上昇、返済能力の低下 など、社会的・経済的要因の影響が今後も懸 念される。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな 変動はなく、生活利便性に優る住宅地域であ るが、需要はやや低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％