別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 八幡浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　高月　新介 印  TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市保内町川之石５番耕地４５番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅、一 般住宅等が建ち並ぶ 住宅地域 東8m市道 水道、下水 八幡浜 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６．７ｍ市道 交通 施設 八幡浜駅北西方 7.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等の混在する地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。 地域への需要喚起につながる格別の要因に乏しく、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧保内町中心部やその周辺の住宅地域を中心とした圏域。需要者は旧町内の在住者が中心であり、外部か らの転入は少ない。付近は農家住宅等も混在した集落特性を帯びた地域であり、元来、物件取引が稀であり、数少ない 取引は隣接地売買、縁故売買等によるものが多く、容易にその中心的価格帯を指摘し難い状況にある。なお、新型コロ ナによる不動産市場への影響は不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、近傍類似地域で取引事例を収集して比較検討を行った。一 方、農家住宅と一般住宅の混在地域で、賃貸市場が成立しているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。従っ て、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向 等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等による社会・経済規模の縮小が進 んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移し ている。 地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％