別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 八幡浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美 印  TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市古町２丁目６５１番４ ｢古町２－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、小 工場等が混在する住 宅地域 東6m私道 水道、下水 八幡浜 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　私道 交通 施設 八幡浜駅　南西方 920m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、熟成した既成住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されていくと予測する。地価の下落傾向 はやや鈍ったと見られるが、なおしばらくは弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧八幡浜市内の住宅地域。需要者の中心は、市内の一般的居住者で、３０～４０代の１次取得者層が大勢 である。中心部に属する住宅地であるが、宅地需要の減退傾向が続く中で、人気の住宅地域との競合関係から取引水準 は下落が続いている一方、底地や中古物件の取引が散見され、底値を探る動きも見られる。土地は１５０㎡程度で９０ ０万円が需要の上限と見られ、更地主体の取引が大部分だが、新築戸建物件の取引は２，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域およびその周辺にはアパート等の賃貸物件も一部に見られるが、賃料市場が未成熟であるためその経済価値に 見合う賃料水準は顕在しておらず、収益価格は求め得なかった。よって取引実勢を反映した比準価格を中心に、前年価 格との変動率および地域の不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の低迷により市域の土地利回りが高くな った結果、地価の下落幅は縮小している。コ ロナ禍による消費マインド低下の影響はまだ 未知数である。 市中心部に近く、居住環境には大きい変動が ない。地価の下落傾向はやや弱まった。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％