別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 今治 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治 印  TEL.

鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市富田新港１丁目２番２ ②地積 　(㎡) 3,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東15.5m市道 水道、下水 伊予富田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 伊予富田駅　北東方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域であり、大きな要因の変化はなく当分の間、現状のまま推移するものと思われる。工業地の供給は 少なく、現在の需給バランスは拮抗しているが地価水準はやや弱含みで推移しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市及び西条市の臨海部を中心とした工業地域である。需要者は今治市を含む東予地区の法人企業が中 心であり、県外資本の進出はあまり見られない。今治の主要産業である造船業は新造船案件や手持工事量の減少、タオ ル製造業については繊維製品全般の需要低迷が認められる。しかしながら工場用地の適地が少ない。又、工業地の取引 事例も少なく、規模や価格帯ともにバラツキが大きく取引の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の工業地域は、その特性から自用の工場のみであり、倉庫については賃貸も見られるが、特殊な事 例が多く継続性、普遍性が認められるほど、その賃貸市場は熟成していない状況にある。従って収益価格は求められな かった。信頼性の高い取引事例より求められた比準価格は、精度の高い試算価格であると思料する。よって比準価格を 採用し、東予地区における工業地の需給動向を十分に考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオル製造業は需要の急減により厳しい状況 。造船業は手持工事量の減少等により先行き 不透明な状況である。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近 隣地域における工業地に対する地価水準はコ ロナ禍の影響等もありやや弱含み傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％