鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -1623	今治市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１Ｋ２Ｙ -1703	今治市		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２１Ｋ２Ｙ -151	今治市		建付地	（　）	長方形	南東36m県道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１Ｋ２Ｙ -880	今治市		建付地	（　）	袋地等	南西25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,389	100 [ 130.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	73,042	100 [ 94.7]	77,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 41,374	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	43,818	100 [ 55.1]	79,525		79,500
c	(　 ) 67,348	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.8]	88,936	100 [ 109.9]	80,924		80,900
d	(　 ) 46,019	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 67.5]	87,084	100 [ 110.6]	78,738		78,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -6.0
a	買進み	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.4	交通・接近　 -13.1	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,100 円／㎡]

今治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,940,559	438,128	1,502,431	1,214,480	287,951	（　0.9384） 270,213	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,298,294 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	10.0 m x 26.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性の観点から１階店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,698	169,800	3.0	509,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		169,800		509,400
								0

⑨年額支払賃料	169,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,037,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,037,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,935,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	509,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,940,559 円　　　　（　 7,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-405	2,063 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,702 円/㎡　月額支払賃料（　 1,698 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-103	1,733 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	15,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,128 円	2,037,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,600 円	15,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,128 円　（　　　　　　 1,679 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,214,480 円（　　　　　 4,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,940,559 円
②総費用	438,128 円
③純収益　①－②	1,502,431 円
④建物等に帰属する純収益	1,214,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	270,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,298,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
今治 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-3

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　眞鍋　健二

印

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市北宝来町３丁目１番２８				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ5	中低層事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	今治 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

今治駅北西方

330m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今治駅周辺の商業地域であるが、中心市街地の商業地域は衰退傾向にある。また新型コロナの影響もあり地域経
済の先行きは不透明で、地価水準についても下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、今治市中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者は、今治市内の法人及び個人事業者が中心で
ある。近隣地域及びその周辺は、今治市中心部に位置し、市域全体で見ると相対的に高い商業集積を形成するが、地域
経済の低迷を反映して、地価は弱含み傾向で推移している。周辺の土地取引は、規模や画地条件、需要者の業態等がま
ちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に求められた。一方、
比準価格は、比較的近距離の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目
的の取引が大部分の地域であり、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を標準とし、収益価
格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　今治 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     79,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、今治市の地場産業
である造船業・海運業やタオル製造業の業況
は悪化しており、先行きは不透明な状況であ
る。

今治駅周辺の商業地域であり、地価は弱含み
である。特筆すべき地域要因の変動は認めら
れない。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

今治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -1623	今治市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１Ｋ２ -1615	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	２１Ｋ２Ｙ -517	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m県道、南西5.9m、角地		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	２１Ｋ２Ｙ -513	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東24m国道、中間画地		１中専駐車場整備地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,389	100 [ 130.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	73,042	100 [ 92.7]	78,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,800
b	(　 ) 56,346	100 [ 90.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	88,365	100 [ 111.8]	79,038		79,000
c	(　 ) 86,576	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	84,797	100 [ 106.9]	79,324		79,300
d	(　 ) 65,623	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	71,945	100 [ 91.5]	78,628		78,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -8.0
a	買進み	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,100 円／㎡]

今治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,940,559	438,028	1,502,531	1,214,480	288,051	（　0.9384） 270,307	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,300,137 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	10.0 m x 26.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,698	169,800	3.0	509,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		169,800		509,400
								0

⑨年額支払賃料	169,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,037,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,037,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,935,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	509,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,940,559 円　　　　（　 7,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-405	2,063 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,739	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,702 円/㎡　月額支払賃料（　 1,698 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-23	1,339 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,665
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	15,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,128 円	2,037,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,600 円	15,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,028 円　（　　　　　　 1,678 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,214,480 円（　　　　　 4,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,940,559 円
②総費用	438,028 円
③純収益　①－②	1,502,531 円
④建物等に帰属する純収益	1,214,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	270,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,300,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）