鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｙ -151	今治市		建付地	（　）	長方形	南東36m県道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２１Ｋ２Ｙ -1718	今治市		建付地	（　）	長方形	南東36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２１Ｋ２Ｙ -514	今治市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、北西7.8m、北東5.7m、三方路		準工駐車場整備地区 (70,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -170	今治市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,348	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.8]	88,936	100 [ 107.1]	83,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,000
b	(　 ) 68,063	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	122,142	100 [ 146.8]	83,203		83,200
c	(　 ) 68,537	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	70,027	100 [ 85.1]	82,288		82,300
d	(　 ) 72,443	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,632	100 [ 84.1]	83,986		84,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

今治 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,009,796	362,792	1,647,004	1,462,170	184,834	（　0.9384） 173,448	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,400,941 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	7.6 m x 15.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗６０㎡、２階単身者向け共同住宅２部屋各３０㎡、駐車スペース２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,795	107,700	3.0	323,100
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,200	72,000	2.0	144,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		179,700		467,100
								0

⑨年額支払賃料	179,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,156,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,156,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,005,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,100 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,009,796 円　　　　（　 16,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-401	2,081 ( 2,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-101	1,811 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,816
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,500 円	18,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,692 円	2,156,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,700 円	18,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,792 円　（　　　　　　 3,049 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,462,170 円（　　　　　 12,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,009,796 円
②総費用	362,792 円
③純収益　①－②	1,647,004 円
④建物等に帰属する純収益	1,462,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
今治 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-1

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　渡辺　正隆

印

TEL.

鑑定評価額

9,880,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市北日吉町１丁目２１８番８｢北日吉町１－２－７｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	今治 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.6 ｍ、奥行　約　　 15.8 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

今治駅　西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅西土地区画整理事業区域内に存するが、商業地需要は郊外の大規模商業店舗にシフトしており、発展性が見ら
れない。新型コロナ禍により地価は下落傾向がやや強まり、その影響度は今後やや強まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は今治市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は今治市内の法人や個人事業者である。近隣
地域は今治駅近くに位置し利便性は高いが、店舗の需要は郊外の大規模複合商業施設へ移行しており、市内中心部及び
その周辺は繁華性が衰退化傾向にある。商業地については土地の取引も少ないうえ、隣地買収や関係者間の事例が比較
的多く、需要の中心となる価格帯は把握しにくいが、土地のみで８０，０００円／㎡程度であると判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は新しい商業地の事例収集により、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。収益
価格については、賃貸需要が弱い事から市場も未成熟であり、低めに試算されており信頼性がやや劣る。自用目的の取
引が多い地域のため、新型コロナの影響を含む市場動向を重視した価格決定が一般的と認められることから、比準価格
を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,500 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 95.4]

[100.0]
100

82,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

造船業は中国・韓国の国策の影響を受け業況
が悪化し、タオル産業も新型コロナの影響が
大きく業績は低調であり、地価への影響が顕
在化しつつある。

商業地の需要が郊外に移行しているなどの影
響を受け、店舗等の新規開店は暫く見当たら
ず、商業地域としての相対的位置付けは低下
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -1615	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２１Ｋ２ -600	今治市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、北西1.5m、二方路		近商 (90,300)
c	２１Ｋ２ -619	今治市		建付地	（　）	長方形	北西5.7m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -1700	今治市		建付地	（　）	長方形	北西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,346	100 [ 90.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	88,365	100 [ 106.2]	83,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,200
b	(　 ) 64,535	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	70,989	100 [ 85.7]	82,834		82,800
c	(　 ) 52,220	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	57,732	100 [ 69.8]	82,711		82,700
d	(　 ) 36,104	100 [ 60.0]	[ 97.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	83,555	100 [ 100.5]	83,139		83,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +1.0
a	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -8.0
d	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

今治 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,035,488	365,160	1,670,328	1,462,170	208,158	（　0.9384） 195,335	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,830,098 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	7.6 m x 15.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階店舗６０㎡、２階単身者向け共同住宅２部屋各３０㎡、駐車スペース２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,800	108,000	3.0	324,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,300	78,000	2.0	156,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		186,000		480,000
								0

⑨年額支払賃料	186,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,232,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,232,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,031,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,035,488 円　　　　（　 17,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-400	1,922 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-405	2,063 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	100 [ 95.0]	1,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,500 円	18,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,960 円	2,232,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,700 円	18,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,160 円　（　　　　　　 3,069 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,462,170 円（　　　　　 12,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,035,488 円
②総費用	365,160 円
③純収益　①－②	1,670,328 円
④建物等に帰属する純収益	1,462,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,830,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）