別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出 今治 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 3-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 今治市高部字辻堂甲１０８７番１ ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東1.3m未舗装市道 水道 波止浜 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   30 ｍ、西   80 ｍ、南   70 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 １，２５０㎡程度の現況田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺が開発されつつある宅地 見込地地域 道 路 １．３ｍ未舗装市道 交通 施設 波止浜駅　北西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 近隣地域及びその周辺は、農地が残る中で徐々に宅地開発されつつある地域で、長期的には住宅団地として開発 され、住宅地域に転換されていくと予測されるが、当分の間は、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 造成後は低層戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,840 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市陸地部の宅地見込地地域である。需要者はその特性から今治市内の不動産開発業者が中心である。 同一需給圏内には住宅向けの開発素地が多く存し、開発素地としての特性から個別性が強く、取引される価格帯はまち まちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。最終需要者向けの完成宅地の下落傾向が続いている状況等 から、開発素地としての市況は依然として厳しい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 需要者は投資採算性に基づき意思決定を行う不動産開発業者が中心である。比準価格は現在の市場性を的確に把握して おりその信頼性は高い。一方、需要の中心となる不動産開発業者の側に立った控除法による控除後価格も有用性が高い が、想定項目が多く相対的な信頼性は劣る。よって本件では、周辺地域の将来的な住宅地需要も勘案して比準価格を採 用し、控除後価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -3.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響もあり、タオル製造業及び造船業 は業績悪化の傾向にある。市内地価水準は依然下落 基調にあり、下落幅はやや拡大の傾向にある。 住宅素地に対する需要は弱く、特に単独画地では開 発許可の得られない開発素地については、リスクが 大きいため地価水準の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他