別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -24 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市しまなみヒルズ８番７ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が多い 環境の良い高台の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 今治 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 しまなみヒルズでは大手住宅 メーカー３社の建築条件付き 土地分譲がほぼ終了。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 今治駅　北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺に岡山理科大学獣医学部が平成３０年４月に開学した影響等により、地価は横ばいで推移してきた が、新型コロナの影響で、地価はやや下落に転じており、今後もやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市西部の住宅地域。需要者の中心は今治市居住者であるが、今後は岡山理科大学獣医学部関係者等が 見込まれる。しまなみヒルズは、ＵＲと今治市が新都市開発した中の住宅団地で、平成１８年より順次販売されてきた が、売れ残りを多く抱え、平成２６年、大手住宅メーカー３社が低価格で一括引受けし、建築条件付きでの土地の低価 格販売（中心価格帯１０万円／坪程度）が継続してきた。現在は概ね完売の状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅地域であり、近隣地域及びその周辺にも共同住宅等はなく、共同住宅等の収益物件を想定するのは非現実 的であると判断し、試算を断念した。よって、同一需給圏内の類似地域から採用した取引事例に基づいて得た市場の実 態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地価格及び周辺標準地との均衡等に留意して検討の結果、比準価格を適正 価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [112.7] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の造船、海運、タオル、いずれも新 型コロナの影響は大きく、業績は低調である 。今後の不安等もあり、地価への下げ圧力が 強まっている。 周辺の新都市地区内に岡山理科大学獣医学部 が平成３０年４月に開学。それに伴いバス停 新設、その後は特段の地域要因の変動は見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％