別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 今治 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -22 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治 印  TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市徳重字川崎７１番１２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 北西4m私道 水道、下水 伊予富田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 伊予富田駅　西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、今後とも同様の利用状況が維持されていくものと予測する。地価は需給バ ランスから底値感が強まってきているものの需要は弱含みで地価はやや下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね今治市南部郊外の住宅地域を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は今治市に居住する３０～４ ０歳代の一次取得者である。当該地域における住宅地需要の中心価格帯は４００～７００万円程度である。当該地域に おいて地価は、ここ最近は底打ち感もみられるが、土地需要はやや弱含みで推移しており地価もやや下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が大半である。また、賃貸用共同住宅の 想定は画地条件等の観点から妥当とは言えないため、収益価格を試算することは出来なかった。したがって、現実の取 引実態をより反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地及び周辺公示地とのバランス等も検討して、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 99.7] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等でタオル産業の経営環境は 悪化、造船業は新造船案件の減少等により一 層先行き不透明。地価は総じて下落幅が強ま っている。 地価要因に特段の変動は見受けられない。当 該地域の地価は底打ち感がみられるが、土地 需要はやや弱含みであり地価もやや下落傾向 にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％