別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -19 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二 印  TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大正町６丁目３６５番４３ ｢大正町６－１－６４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 都市計画道路 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 今治 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 今治駅北方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 都市計画道路 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロナの影 響もあり地域経済の先行きは不透明で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市の中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者であり、周辺 市域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域は中心部に近い利便性の良好な住宅地域であるが、工場等が混 在し住環境がやや劣ることから需要は弱含みであり、地価は依然下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地のみで６ ００万円～７００万円程度、新築戸建住宅で２，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅は散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。また、標準地の 画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念せざるを得なかった。一 方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [117.1] [103.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、今治市の地場産業 である造船業・海運業やタオル製造業の業況 は悪化しており、先行きは不透明な状況であ る。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 住宅地の需要は弱含みであり、当該地域の地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％