別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東5m市道 水道、下水 今治 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家集落として、今後も現況の住環境が維持されると思われる。新型コロナの影響は小さいが、過疎 化による需要減により、地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧玉川町内を中心とする今治市郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は、当該地域に地縁のある者がほと んどである。市街化調整区域内にあって、過疎化等の影響もあり需要は乏しい。取引件数も少なく、少ない取引も事情 を有する取引が多く、価格もまちまちで、中心となる価格帯は見出し難いが、土地は坪単価７万円前後が需要の中心と 見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ古くからの集落で、自己所有の農家住宅が大半を占める地域である。賃貸市場が未成熟で、収益価 格の試算は断念した。よって、同一需給圏内から採用した取引事例との要因比較によって得た比準価格を標準とし、前 年価格からの変動等を十分に勘案し、代表標準地価格との均衡を考慮し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [176.6] [103.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の造船、海運、タオル、いずれも新 型コロナの影響は大きく、業績は低調である 。今後の不安等もあり、地価への下げ圧力が 強まっている。 地域要因に特に変動は見られない。交通接近 性が劣り、また、旧郡部の過疎化の影響等で 需要は低調であることから、地価はなお下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.1 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％