鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -826	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4m、角地		１住居 (70,160)
b	２１Ｋ２Ｙ -659	今治市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北東1.8m、角地		１住居 (60,160)
c	２１Ｋ２Ｙ -653	今治市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、北西2.5m、二方路		準工 (60,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -867	今治市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,821	100 [ 120.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	41,756	100 [ 71.3]	58,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 55,675	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.9]	64,396	100 [ 106.7]	60,352		61,000
c	(　 ) 50,946	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	58,553	100 [ 99.5]	58,847		59,400
d	(　 ) 51,485	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	58,563	100 [ 98.8]	59,274		59,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -24.0
a	買進み	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,900 円／㎡]

今治 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,054,888	588,581	2,466,307	2,386,970	79,337	（　0.9699） 76,949	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,637,213 円　　　　（　 6,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	256 ㎡	12.0 m x 21.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積５６㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,220	136,640	2.0	273,280
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,220	136,640	2.0	273,280
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		273,280		546,560
								0

⑨年額支払賃料	273,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,279,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,279,360 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,555 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,049,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,560 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,054,888 円　　　　（　 11,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-100	1,173 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,222 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-202	1,294 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,381 円	3,279,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,300 円	32,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,581 円　（　　　　　　 2,299 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,386,970 円（　　　　　 9,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,054,888 円
②総費用	588,581 円
③純収益　①－②	2,466,307 円
④建物等に帰属する純収益	2,386,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,637,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出
今治 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 -14

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　八木　真人

印

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市片山２丁目２８９番５｢片山２－５－６０｣				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	今治 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

立地性に優れ、人気の高い小
学校区である。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

今治駅　南西方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に優れた人気の高い住宅地域であり、周辺地域における街路整備の進展も受け、比較的安定的な需要を維
持しているが、新型コロナの影響等もあり、地価水準は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西中学校区を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は３０～４０歳代の市内に在住する一次取得
者層である。居住環境は概ね良好であり、今治市内では比較的人気の高い住宅地域で、周辺地域では都市計画街路整備
が進んでいる事も受け、安定的な取引が継続されてきたが、新規の供給圧力も増加しており、地価は下落傾向に転じて
いる。需要の中心価格帯は土地総額１，０００～１，６００万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収
益価格は低位に試算された。比準価格は信頼性の高い取引事例より求めたものであり、試算価格としての信頼性は高い
ものと思料する。よって本件では、比準価格を採用し、低位に試算された収益価格は参考に留め、更に代表標準地との
検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,500 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 72.1]

[101.0]
100

60,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響もあり、タオル製造業及び
造船業は業績悪化の傾向にある。市内地価水
準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡大
の傾向にある。

市内中心部に近い利便性の高い住宅地であり
、人気学校区に属することから宅地需要は安
定的であるが、地価水準は緩やかな下落傾向
に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｙ -659	今治市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北東1.8m、角地		１住居 (60,160)
b	２１Ｋ２Ｙ -867	今治市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
c	２１Ｋ２Ｙ -656	今治市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -668	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、南東4m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,675	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.9]	64,396	100 [ 106.7]	60,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	61,000
b	(　 ) 51,485	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	58,563	100 [ 98.8]	59,274		59,900
c	(　 ) 65,900	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	70,289	100 [ 117.1]	60,025		60,600
d	(　 ) 50,849	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	55,424	100 [ 93.6]	59,214		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,100 円／㎡]

今治 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,034,586	586,787	2,447,799	2,386,970	60,829	（　0.9699） 58,998	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,255,277 円　　　　（　 4,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	256 ㎡	12.0 m x 21.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５６㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,199	134,288	2.0	268,576
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,199	134,288	2.0	268,576
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		268,576		537,152
								0

⑨年額支払賃料	268,576 円　×　12ヶ月　＝　 3,222,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,222,912 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,029,537 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,152 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,034,586 円　　　　（　 11,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ２　　　　-100	1,173 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,199 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ２　　　　-202	1,294 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,687 円	3,222,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,300 円	32,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 586,787 円　（　　　　　　 2,292 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,386,970 円（　　　　　 9,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,034,586 円
②総費用	586,787 円
③純収益　①－②	2,447,799 円
④建物等に帰属する純収益	2,386,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,255,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,900 円／㎡）