別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -12 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市波止浜字赤崎１０番６８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、下水 波止浜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 波止浜駅　北東方 1.0km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は造船関連企業の多い臨海工業地域の近くに存し、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住環境等は現 状で推移すると予測する。新型コロナの影響で今後も地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は波止浜・波方地区を中心とした今治市北部郊外の住宅地域。需要者は波止浜・波方地区居住者または地場 造船関連企業従業員等の一次取得者層が中心である。近隣地域周辺において小規模な分譲が散見され、土地のみで６０ ０万円～８００万円程度、建売分譲価格は２３００万円程度が需要の中心である。造船・海運の先行き不安もあり、地 価下落傾向は継続しており、拡大している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には共同住宅も見受けられるが、工場の社宅等が多い。また、標準地は画地規模が小さく、共同住宅等の 収益物件の想定は現実性を欠くことより収益価格の試算を断念した。よって、比準価格を中心とし、前年公示価格から の変動率及び代表標準地価格との均衡等に留意し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [103.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の造船、海運、タオル、いずれも新 型コロナの影響は大きく、業績は低調である 。今後の不安等もあり、地価への下げ圧力が 強まっている。 地場産業である造船と海運の先行き不透明感 から地価は下落傾向が継続し、下落率を強め ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％