別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -10 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市別名字中河原１４９番１４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中、 農地も見られる住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設の出店により生 活利便性が向上し、地価は安 定的に推移している。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 今治駅南西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 　幹線道路背後の住宅地域で、今治新都市事業の影響等から、宅地需要は安定的に推移している。地域の生活利 便性向上の影響を受け、新型コロナによる先行き不透明感はあるが、地価は底固く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、おおむね今治市南西部の住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者で、周辺市域か らの転入は少ない。今治新都市事業の影響等で、ここ最近の土地取引は概ね堅調であり、住宅地の需給は安定的に推移 している。市場の中心価格帯は、土地のみで１０００万円程度、新築の戸建物件では２５００万円前後の物件が取引の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しなかったが、比準価格は適切 に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で あり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.9] [100.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のうち、タオル製造業は新型コロナ の影響で業績が悪化。造船業は中国、韓国と の競争が激しく、資材高騰もあり先行き不透 明である。 今治新都市事業（大型商業施設）の影響を受 けて、生活利便性が向上。地価はここ数年、 概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 -25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％