別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 今治 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治 印  TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市郷本町２丁目７５２番５ ｢郷本町２－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 今治駅　南方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。今後とも現状の住環境と同様の利用状況が維 持されていくものと予測する。地価は底打ち感が出つつも土地需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね今治市南部の住宅地域を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は今治市に居住する３０～４０歳 代の一次取得者である。全般的に不動産市況は低迷気味で土地需要は弱含み傾向で推移しており地価も下落傾向にある 。近隣地域及び周辺地域における需要の中心は土地で７００万円程度、新築戸建物件で２，０００万円強程度と思料す る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅を想定するには規模が小さく想定が非現実的であり収益価格は試 算しなかった。一方、比準価格は対象標準地と価格牽連性が高い取引事例から試算され、取引市場の実態を適切に反映 している。したがって現実の取引実態をより反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年価格、周辺標準地価 格等との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　今治 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等でタオル産業の経営環境は 悪化、造船業は新造船案件の減少等により一 層先行き不透明。地価は総じて下落幅が強ま っている。 地域要因に特段の変動は見受けられない。地 域の最近の土地需要は弱含み傾向に推移して おり、地価も下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％ -0.9 ％