別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 今治 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市桜井１丁目甲１６６６番５ ｢桜井１－２－５４｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北西6.3m市道 水道 伊予桜井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅北方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の住宅地として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地の需給は弱く、新型コ ロナによる地域経済の先行き不透明感もあり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はおおむね今治市南部の住宅地域。需要者の中心は、今治市在住の一次取得者で、周辺市域からの流入は 少ない。今治市内の住宅地の地価は二極化が進んでおり、郊外部の地価は、依然として下落傾向が続いている。市場の 中心価格帯は、土地のみで、４００万円～６００万円程度、新築の戸建物件は、２０００万円を越えると需要が減退す る傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格は試算しなかったが、比準価格は適切に試算 されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [135.7] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のうち、タオル製造業は新型コロナ の影響で業績が悪化。造船業は中国、韓国と の競争が激しく、資材高騰もあり先行き不透 明である。 今治市内では地価の二極化が続いており、郊 外部の住宅地の需給は弱く、地価は依然とし て下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％