別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出 今治 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人 印  TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市湊町２丁目丙８９番１外 ｢湊町２－２－３８｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模漁家住宅が多 い漁港に面した住宅 地域 北東8.9m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．９ｍ市道 交通 施設 今治駅　北方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな要因変化はなく、漁港に近接した住宅地域として現状の環境を維持するものと予測する。人口の減少傾向 や地域特性から宅地需要は弱く、新型コロナの影響もあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市郊外部の住宅地域一帯である。近隣地域及び周辺地域は海岸に隣接した漁家集落としての特性があ り、需要者の中心は当該地域に地縁を持つ一次取得者で地域外からの需要は弱い。土地需要は弱含みの傾向が続いてお り、新規の住宅地開発も近隣地域及び周辺地域では見受けられず、市場性の弱さを反映している。需要の中心は、土地 総額で４００万円～５００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁家住宅の多い住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。賃貸住宅経営等については相続税節 税対策が中心であり、賃貸事業としての経営環境は未成熟である。よって本件では、市内郊外部住宅地における市場特 性を十分考慮して試算した比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動率を考慮し、更に代表標準地価格との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [150.7] [101.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響もあり、タオル製造業及び 造船業は業績悪化の傾向にある。市内地価水 準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡大 の傾向にある。 今治市北部の漁港沿いの住宅地域であり、地 域要因に特段の変動は認められないが、土地 需要は低調であり、地価は下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％