鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｙ -45	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.5m市道、南5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２１Ｋ１Ｙ -46	松山市		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２１Ｋ１Ｙ -1558	松山市		更地	（　）	不整形	南36m県道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１Ｋ１Ｙ -2087	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東13m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 580,307	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.1]	778,259	100 [ 94.1]	827,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	827,000
b	(　 ) 725,924	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	778,916	100 [ 95.1]	819,049		819,000
c	(　 ) 363,476	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	383,964	100 [ 49.4]	777,255		777,000
d	(　 ) 313,257	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,257	100 [ 38.8]	807,363		807,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -22.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 823,000 円／㎡]

松山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,525,304	2,941,778	8,583,526	5,416,470	3,167,056	（　0.9443） 2,990,651	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	58,640,216 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	117.44	Ｓ3	366.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	6.8 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階フロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

共用部分にＥＶ等を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.44	79.6	93.50	5,200	486,200	10.0	4,862,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	117.44	79.6	93.50	2,600	243,100	6.0	1,458,600
							0.0	0
3～ 3	店舗	117.44	79.6	93.50	1,800	168,300	6.0	1,009,800
							0.0	0
～	ＰＨ	14.30

～

計		366.62	76.5	280.50		897,600		7,330,400
								0

⑨年額支払賃料	897,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,771,200 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,683,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,454,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 996,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,457,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,330,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,525,304 円　　　　（　 92,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ１　　　　-704	4,033 ( 4,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ１　　　　-55	3,876 ( 3,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,500 円	72,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,120,878 円	12,454,200　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 698,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,300 円	72,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,941,778 円　（　　　　　　 23,724 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,900,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 366.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,416,470 円（　　　　　 43,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,525,304 円
②総費用	2,941,778 円
③純収益　①－②	8,583,526 円
④建物等に帰属する純収益	5,416,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,167,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,990,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,640,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
松山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-1

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　浩

印

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

821,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市大街道２丁目４番１３				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ6F1B	百貨店、専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域	東14.5m市道	水道、ガス、下水	大街道 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 10 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

大街道電停南方

70m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

アーケード商店街の中心的商業地域として熟成している。昨今はビジネスホテル進出、周辺ビルの建替やリニュ
ーアルが進捗し投資需要が高まっているため、今後も発展的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 825,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域であり、特に代替競争関係が強いのは、大街道、銀天街の両アーケード商店街である
。需要者は愛媛県内の企業、個人事業者に加え、県外の大手資本も加わる。同一需給圏は松山市において最も繁華性に
優る地域である。通行量減少傾向は最近は落ち着き、成約賃料も下げ止まり傾向にあるが、春以降は新型コロナの影響
で県外資本の賃貸需要は停滞傾向にある。取引は総額１億円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用が中心であるが、賃貸収入目的の収益物件としての需要も見込めることから、比準価格を重視しつつ収益価格
を斟酌し、公示地と同一地点である基準地価格からの変動状況、さらに近隣地域の市場の特性と将来動向等を総合的に
勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    821,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 5-18                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    821,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で、松山市
中心商業地の取引は停滞し、地価は昨年の上
昇基調から転じて横ばい乃至緩やかな下落基
調にある。

新規ホテル開業等の投資効果から地域は発展
的傾向にあったが、コロナ禍でやや停滞感が
ある。

繁華性の高い立地条件にあって画地条件は標
準的。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

松山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｙ -46	松山市		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２１Ｋ１Ｙ -45	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.5m市道、南5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２１Ｋ１Ｙ -2087	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東13m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	２１Ｋ１Ｙ -47	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,924	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	778,916	100 [ 94.1]	827,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	828,000
b	(　 ) 580,307	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.1]	778,259	100 [ 93.1]	835,939		836,000
c	(　 ) 313,257	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,257	100 [ 38.6]	811,547		812,000
d	(　 ) 320,404	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	328,503	100 [ 39.1]	840,161		840,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -22.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -62.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

松山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,525,304	2,923,478	8,601,826	5,416,470	3,185,356	（　0.9443） 3,007,932	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	58,979,059 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	117.44	Ｓ3	366.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	6.8 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１－３階　フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.44	79.6	93.50	5,200	486,200	10.0	4,862,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	117.44	79.6	93.50	2,600	243,100	6.0	1,458,600
							0.0	0
3～ 3	店舗	117.44	79.6	93.50	1,800	168,300	6.0	1,009,800
							0.0	0
～	ＰＨ	14.30

～

計		366.62	76.5	280.50		897,600		7,330,400
								0

⑨年額支払賃料	897,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,771,200 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,683,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,454,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 996,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,457,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,330,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,525,304 円　　　　（　 92,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＴ１　　　　-55	3,876 ( 3,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＴ１　　　　-704	4,033 ( 4,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,272
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,500 円	72,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,120,878 円	12,454,200　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 680,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,300 円	72,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,923,478 円　（　　　　　　 23,576 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,900,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 366.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,416,470 円（　　　　　 43,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,525,304 円
②総費用	2,923,478 円
③純収益　①－②	8,601,826 円
④建物等に帰属する純収益	5,416,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,185,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,007,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,979,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）