別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 松山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -23 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美 印  TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市道後今市１０４３番３ ｢道後今市３－２２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 南町 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 南町駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況の住環境が維持されていく。優良宅地への需要が高 まっており、地価水準は当面上昇基調を辿ると予測するが、コロナ禍の影響が不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部から東部にかけての住宅地域一円。需要者の中心は、市内のやや高水準の所得者層で、４０ 歳代の１次取得者が多い。熟成した居住環境の良い住宅地として地域は安定している。需要は底堅く供給が少ない中、 地価はやや上昇傾向にある。土地は１５０㎡程度で２，２００万円前後が需要の中心で、更地主体の取引が大部分だが 、稀にある戸建物件の取引は３，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も混在するが、標準的な一般住宅が建ち並ぶ地域であり、自己所有住宅が支配的であることから賃貸条件を想 定することは現実的でなく、収益還元法を適用しなかった。よって、同一需給圏内の類似地域から採用した取引事例に もとづいて得た、取引実勢を反映する比準価格を標準とし、前年価格からの変動等を十分に勘案し、代表標準地価格と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.0] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な景気の影響は不動産需要回復に表れて 来ていたが、コロナ禍による消費マインドの 低下と不透明な先行きから市場の縮小が見ら れる。 熟成しており、大きい変動はない。地価は上 昇基調に入っていたが、その勢いはやや衰え た。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％