別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 松山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -18 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市高岡町７１２番１０ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4m私道 水道、下水 松山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 松山駅南西方 4.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市西部郊外に位置する住宅地域で、一般住宅が多い状況であり、今後も現状と同様の利用状況が 維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏で代替性が強いのは、市西部の高岡町、北斎院町、南斎院町等の住宅地域一円。需要者の中心は１次取得者 等で年齢層はまちまちである。需要の中心は画地規模によるが土地価格は１，０００～１，２００万円前後で、新築の 戸建住宅は総額２，５００万円前後が標準的価格帯である。供給は中小規模画地主体で既存住宅、業者分譲住宅である が取引等の動きはやや低迷気味である。なお、当該地域には新型コロナの影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域等周辺の規範性が認められる４事例を採用し比較検討を行い求めたものであり、市場動向を反映し た適切なものと判断される。収益価格は標準地の画地特性より試算できなかったが、周辺の賃貸市場は成熟している。 本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、前年価格からの変動率等を考慮の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [110.9] [101.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止 まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった 多様化の中にある。 地域要因に特別な変動要因はない。 東道路接面によりやや優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％