別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 まんのう -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まんのう -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司 印  TEL.

鑑定評価額 3,580,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 県道背後に開発され た小規模一般住宅地 域 南4m私道 水道 榎井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 榎井駅南東方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校への接近性に優れる利便性の良い住宅団地であり、現状の住環境を維持していくものと予測。従前から の人口減少等による宅地需要の減退に加え、新型コロナの影響による不透明感もあり、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、まんのう町全域の住宅地域及び周辺市町の住宅地域と思料する。主たる需要者はまんのう町に地 縁・血縁関係を有する個人（３０～４０歳代の１次取得者層）である。需要動機は地縁的要因が大半を占めるが、一部 町外からの転入も見られる。従前から宅地需給は低調であるが、新型コロナの影響もあり取引件数は少ない。取引の中 心的な価格帯については、土地は２００㎡で４００万円前後、新築戸建住宅では２，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価 格であり、やや広範囲にではあるが戸建住宅団地の一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法 であるが、信頼性のある比準価格を中心に、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は少ないが、人口の少子高 齢化、地元経済の低迷等により宅地需要は低 迷。 小規模の分譲住宅地地域として熟成しており 地域要因の変動はない。需要は低調であり、 地価は下落傾向にある。 接道方位が南側であり、日照等において、地 域内の標準的な画地に比して優位な選好条件 下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％