鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

香川三木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -26208	木田郡三木町		更地	（　）	不整形	南西8m町道、東9m、二方路		（都） (70,200)
b	香川ＫＲ３ -26209	木田郡三木町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	香川ＫＲ３ -26218	木田郡三木町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	香川ＫＲ３ -26220	木田郡三木町		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、南4m、角地		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,868	100 [ 70.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 41.6]	33,447	100 [ 100.0]	33,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,400
b	(　 ) 3,103	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 20.0]	100 [ 76.5]	20,139	100 [ 59.4]	33,904		33,900
c	(　 ) 24,802	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	25,872	100 [ 76.0]	34,042		34,000
d	(　 ) 27,240	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,862	100 [ 77.1]	34,840		34,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -58.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

香川三木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,986,419	2,213,856	8,772,563	7,262,170	1,510,393	（　0.9713） 1,467,045	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	28,212,404 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香川三木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,614 ㎡	71.0 m x 38.0 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗（沿道型１棟貸し、６００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,687	1,012,200	6.0	6,073,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,012,200		6,073,200
								0

⑨年額支払賃料	1,012,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,146,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,146,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,214,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,931,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,073,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,986,419 円　　　　（　 6,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-26008	1,608 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-26007	2,019 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香川三木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	483,500 円	96,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	485,856 円	12,146,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,900 円	96,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,213,856 円　（　　　　　　 1,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,262,170 円（　　　　　 4,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,986,419 円
②総費用	2,213,856 円
③純収益　①－②	8,772,563 円
④建物等に帰属する純収益	7,262,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,510,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,212,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
香川三木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香川三木 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

印

TEL.

鑑定評価額

53,900,000 円

１㎡当たりの価格

33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木田郡三木町大字池戸字大塚３２１０番１外				②地積　(㎡)	1,614 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	中規模小売店舗の中に農地等も混在する商業地域	北東9m町道	水道	池戸 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ町道

交通

施設

池戸駅南方

400m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

対象標準地接面県道は、その性格を変化させつつあり、その商業地域としての要因集積度は低下傾向にある。今
後は新型コロナ感染症の齎す負の要因と合わせて地域要因に係る性格の変化を継続的に観察する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三木町内全域及び隣接市内の商業地域（さぬき市から高松市東部にわたる路線又は普通商業地域）をそ
の範囲として指摘し得る。市場参加動機の中心は、投資採算性や商業収益性よりもむしろ地縁的選好性に求められる状
況にあり、参加者の属性は、地元の法人や個人等が中心となっているものと判定される。当該地域は売り物件そのもの
が少なく、取引の絶対数及び時系列的連続性も十分ではないため、その標準価格に係る単価への言及が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（賃貸市場が不活性な状況にあり、地域の賃料水準判断について客観的指標となり
得るテナントのデータが十分ではない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格
は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,400 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[149.4]

[100.0]
100

33,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一般的要因の諸力に顕著な変化は認められな
いが、今後は新型コロナ感染症が長期流行す
ることによるマクロ経済の動向を注視する必
要がある。

代替の関係にある他の地域との相対的地位の
変化及び当該地域の基本的性格の変化（生活
幹線への変化）に継続的な注意を払う必要が
ある。

近年、隣地買収により個別的要因が変化した
が、補修正が必要なものではなく、標準画地
との比較において通常の選好下にあるものと
判定される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

香川三木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -26208	木田郡三木町		更地	（　）	不整形	南西8m町道、東9m、二方路		（都） (70,200)
b	香川ＫＲ３ -26209	木田郡三木町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	香川ＫＲ３ -26218	木田郡三木町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	香川ＫＲ３ -26220	木田郡三木町		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、南4m、角地		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,868	100 [ 70.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 41.6]	33,447	100 [ 99.0]	33,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 3,103	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 20.0]	100 [ 76.5]	20,139	100 [ 59.4]	33,904		33,900
c	(　 ) 24,802	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	25,872	100 [ 75.5]	34,268		34,300
d	(　 ) 27,240	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,862	100 [ 80.2]	33,494		33,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -58.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,900 円／㎡]

香川三木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、比較検討が可能な造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,986,419	2,213,856	8,772,563	7,262,170	1,510,393	（　0.9713） 1,467,045	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	28,212,404 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香川三木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,614 ㎡	71.0 m x 38.0 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型の低層店舗（土地建物一括賃貸、建物延べ床面積：６００㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括賃貸（一棟貸し）のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,687	1,012,200	6.0	6,073,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,012,200		6,073,200
								0

⑨年額支払賃料	1,012,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,146,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,146,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,214,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,931,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,073,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,986,419 円　　　　（　 6,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-26008	1,608 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-26007	2,019 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香川三木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	483,500 円	96,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	485,856 円	12,146,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,900 円	96,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,213,856 円　（　　　　　　 1,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,262,170 円（　　　　　 4,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,986,419 円
②総費用	2,213,856 円
③純収益　①－②	8,772,563 円
④建物等に帰属する純収益	7,262,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,510,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,212,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）