別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 香川三木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香川三木 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木田郡三木町大字池戸字四角寺１２３９番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m町道 水道、ガス、下水 池戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 池戸駅北東方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内でも有数の大規模住宅団地であるが、供給から相当の年数が経過しているため、他の地域との比較における 相対的陳腐化が顕在化しつつあり、今後の動向を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、狭義には当町北部地区の普通住宅地域であるものと判定されるが、広義には当町全域の普通住宅 地域がその範囲となるものと判定される。中心的な需要者は当該地域に地縁的選好性を有するエンドユーザーであり、 他の需要圧力（デベロッパー等による土地需要）は低調である。取引の中心となる価格水準帯については、その総括的 な指摘が困難であるものの、土地建物総額で２，０００万円を超過すると需要は極端に軟調となる傾向が確認できる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由により、積算価格及び収益価格は試算し得なかったが比準価格について上記を得た。当該試算価格は、代替 性を有する取引事例について、所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、その試算結果は、価格指標たる 十分な規範性を有するものであると判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地 からの検討も踏まえ、属する不動産市場の将来動向にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [107.0] [103.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症に起因するものと考えられ る負の作用は、価格時点現在においては顕在 化していないものと判定される。 住宅地域としての集積度自体に顕著な変化は 見られないものの、地域の非流動化（定住者 の硬直化）により、不動産市場は軟調である 。 画地方位（南東側接面道路）に係る増価要因 が指摘される他は、通常の選好下にある。な お、個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％