別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小豆島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理 印  TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町片城字内浜甲４４番１３２外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店が 混在する国道沿いの 商業地域 北12m国道、背面道 水道 小豆島中学校前 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 小豆島中学校前停西方 130m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧内海町の国道沿いの商業地域。小豆島町役場の移転により商況の好転が期待されるが、少子高齢化、土庄町の 商業施設への顧客流出等から、商況はいまだ衰退基調で、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小豆島内の既存商業地域及び商住混在地域全般である。典型的な需要者は、島内に地縁性を有する中小企 業及び個人事業者等が中心であり、島外からの流入は少ない。小豆島町役場の移転による商況の好転が期待されるもの の、少子高齢化、土庄町の商業施設への顧客流出等から需要は依然として低迷している。土地取引そのものが極めて少 なく、画地規模・業種等も様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の幹線道路沿いを中心とした事例を収集し、適切に要因比較等を行い市場の実態を反映した 価格が求められたものと思料する。一方で、国道沿いの商業地域であるが自己利用物件が多く、賃貸市場が成熟してい ないため適切な賃料水準の把握が難しく、収益価格は試算できなかった。従って、本件においては、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土庄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [102.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一定の観光需要はあるものの、島内は地場産 業の衰退、少子高齢化等の影響が強く、地元 経済は低迷し、土地需要は低調に推移してい る。 国道沿いに、店舗等が建ち並んでいるが、土 庄町の商業施設への顧客流出等から商況は弱 い。小豆島町役場の移転による商況の回復が 期待されている。 二方路地による増価要因が指摘される他は、 通常の選好下にある。なお、個別的要因の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％