別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 小豆島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史 印  TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町安田字仲條甲６１９番１ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西3m町道、北側道 水道 安田上 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３ｍ町 道 交通 施設 安田上停北方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少、少子高齢化等 に加え、新型コロナの影響もあり宅地需要は減退しており、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土庄町も含む小豆島全域の住宅地域である。地縁的選好性が強い土地柄であり、主たる需要者は地元住民 を中心とする個人である。地場産業の停滞や人口減少、少子高齢化等といったこれまでの要因に加え、新型コロナ感染 症の影響も相まって、宅地需要は低迷している。取引の数が少なく中心となる土地取引の価格帯の判断は困難であるが 、２００㎡で４００万円前後程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、安田地区を含めた住宅地の事例から適切に補修正を行い、市場の実 態を反映した実証的な価格が求められたものと思料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり賃貸市場が成立 していないことから試算し得なかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考 えられる。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内における人口減少、少子高齢化は依然進 行しており、新型コロナの影響もあって不動 産の二極化が顕著となってきている。地価は 下落傾向にある。 中小規模の戸建住宅が密集する旧来からの住 宅地域で、特に大きな地域要因の変動はない 。宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 角地であるが、側道は街路条件が劣るため競 合不動産に対し優位性は認められず、通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％