別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 三豊 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史 印  TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市豊中町笠田笠岡字中津２３０８番 ②地積 　(㎡) 815   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗兼工場 Ｓ1 中小規模の店舗等が 多い国道沿いの路線 商業地域 南東13m国道 水道 本山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１号線沿いの路線商業 地域で、同国道は、南方で拡 幅工事が進んでいる。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 本山駅北東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの幹線道路沿いの商業地域として大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移するものと思料する 。新型コロナの影響もあり、新規投資意欲は低迷しており、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三豊市及び隣接する観音寺市内を中心とする香川県西讃地区の商業地域である。主たる需要者は同一需給 圏を商圏とする県内の法人及び個人事業者が中心であるものと思料する。南方での国道拡幅工事及び大型商業施設への 顧客流出といった商況で、更に新型コロナの影響も相まって、需要は低調に推移している。画地規模等が多様であるた め市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性を有する事例はなかったが、各事例を適切に補修正していることから市場性を反映した価格が 求められたものと思料する。他方、商業系賃貸借は殆ど見られず、自己所有目的の取引が主たる地域であり、純収益の 把握が困難であることから、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三豊 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三豊市の商業重心は分散しており、地域経済 の低迷に加え、新型コロナ感染症の影響も相 まって、地価は下落傾向にある。 南方での国道拡幅事業が引き続き行われてい るが、地域要因について特段大きな変動はな い。 台形であるがほぼ標準的で、補正すべき要因 でない。また、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％