鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -43103	さぬき市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	香川ＫＲ３ -43105	さぬき市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、西4m、角地		（都） (80,200)
c	香川ＫＲ３ -43124	さぬき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、東5.5m、角地		（都）準工 (60,200)
d	香川ＫＲ３ -43125	さぬき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,569	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	44,406	100 [ 90.2]	49,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,200
b	(　 ) 11,952	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 65.9]	36,019	100 [ 73.5]	49,005		49,000
c	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	37,962	100 [ 76.8]	49,430		49,400
d	(　 ) 30,788	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	43,367	100 [ 88.0]	49,281		49,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,300 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,729,743	1,658,642	6,071,101	5,932,900	138,201	（　0.9713） 134,235	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,581,442 円　　　　（　 4,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各フロア貸しを想定。駐車場は平面自走式１０台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,680	349,860	6.0	2,099,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,440	317,520	6.0	1,905,120
							0.0	0
3～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		667,380		4,004,280
								0

⑨年額支払賃料	667,380 円　×　12ヶ月　＝　 8,008,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,008,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 854,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,693,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,004,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,729,743 円　　　　（　 12,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-43005	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-43006	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,832
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,942 円	8,548,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,000 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,658,642 円　（　　　　　　 2,688 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,932,900 円（　　　　　 9,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,729,743 円
②総費用	1,658,642 円
③純収益　①－②	6,071,101 円
④建物等に帰属する純収益	5,932,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,581,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
さぬき 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さぬき 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

印

TEL.

鑑定評価額

30,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さぬき市志度字石立９５３番２外				②地積　(㎡)	617 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼倉庫Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域	北14.5m国道、背面道	水道、下水	志度 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ国道

交通

施設

志度駅東方

730m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１１号等を存立根拠として発展してきた商業地域であるが、近年の道路状況の変化に伴い、商業重心部は拡
散傾向にあり、今後も不動産市場は軟調を基調として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,180 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

広義の同一需給圏は、さぬき市及び隣接市の外延部（高松市及び東かがわ市との隣接部）を含んで広域に広がる商業（
路線、普通、混在の全てを含む）地域全域がその範囲を構成しているものと判定される。市場参入動機の中心は、商業
収益性や投資採算性よりも、むしろ地縁的選好性に求められるため、参加者の多くは地元法人や個人であるものと推察
される。地域の標準価格は、同一需給圏が広域である等の理由により、その単価への言及が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の性格（指標となる賃貸事例が少なく、標準的な賃料水準が明白な形で市場に存在していない等）に鑑みた場
合、収益価格は、その相対的信頼性に係る劣位性を有するものと判定される。他方で、比準価格は地域の不動産市場の
現状を直接的に試算価格に反映させたものであり、その相対的信頼性は高いものと判定される。従って本件では比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東かがわ 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,800 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 77.2]

[100.0]
100

49,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一般的要因について、新型コロナ感染症に起
因するものと考えられる負の作用は、価格時
点現在においては顕在化していないものと判
定される。

新型コロナ感染症流行の影響は殆ど確認でき
ない状況にあるが、地域の相対的陳腐化等の
理由により、不動産市場は軟調に推移してい
る。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -43103	さぬき市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	香川ＫＲ３ -43105	さぬき市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、西4m、角地		（都） (80,200)
c	香川ＫＲ３ -43124	さぬき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、東5.5m、角地		（都）準工 (60,200)
d	香川ＫＲ３ -43125	さぬき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,569	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	44,406	100 [ 90.2]	49,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,200
b	(　 ) 11,952	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 65.9]	36,019	100 [ 73.0]	49,341		49,300
c	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	37,962	100 [ 77.0]	49,301		49,300
d	(　 ) 30,788	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	43,367	100 [ 89.0]	48,727		48,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,200 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、比較検討が可能な造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,729,743	1,658,642	6,071,101	5,932,900	138,201	（　0.9713） 134,235	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,581,442 円　　　　（　 4,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各階ともフロア貸しを想定した。駐車場は敷地内に自走式で１０台の賃貸借を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,680	349,860	6.0	2,099,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,440	317,520	6.0	1,905,120
							0.0	0
3～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		667,380		4,004,280
								0

⑨年額支払賃料	667,380 円　×　12ヶ月　＝　 8,008,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,008,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 854,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,693,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,004,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,729,743 円　　　　（　 12,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-43005	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-43006	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,832
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,942 円	8,548,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,000 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,658,642 円　（　　　　　　 2,688 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,932,900 円（　　　　　 9,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,729,743 円
②総費用	1,658,642 円
③純収益　①－②	6,071,101 円
④建物等に帰属する純収益	5,932,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,581,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180 円／㎡）