別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さぬき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起 印  TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市鴨庄字不動寺２６１０番４６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模分譲住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4m市道 水道 志度 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 志度駅東方 3.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの小規模住宅団地として熟成しており、今後も低層住宅の建ち並ぶ住環境が保持されるものと予測。利 便性の高い志度地区と比べて需要は停滞しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさぬき市郊外の住宅地域で広範囲にわたるものと思料する。需要は圏内居住者が中心で、地縁的選好 性の見地等から圏外からの流入は僅かしかない。市内の少子高齢化が急速に進んでおり、志度地区等、ある程度人気の ある地区以外の需要は極めて低調で、価格の下落が続いている。長期にわたって取引が少ないため、市場における中心 価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内の住宅地エリアで収益性を考慮した取引は稀であり、賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算し得なかっ た。典型的な需要者は主に居住の利便性、快適性等に重点を置いて購入の決断をするため、当該行為を具現化した取引 事例比較法は高い規範性を有する。本件では、取引事例比較法において需要者の購入行為を十分に反映させている。し たがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [102.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等により住宅地需要が見通 せない中で、影響前からある程度の需要が見 て取れた地域とそれ以外の地域とで二極化が 進んでいる。 より利便性の高い志度地区等への需要が中心 で、標準地の存する地域内は高齢化が進んで 閑散とした状態が続いている。 東側道路であり、日照等において、地域の標 準的な画地に比較してやや優位な選好条件下 にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％