別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さぬき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起 印  TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字稲荷越５００６番８８ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 志度 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外にある丘陵地の大規模住 宅団地 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 志度駅南東方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。以前からの需要低迷と併 せて新型コロナの影響等もあり、需要の低迷及び価格の下落が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は価格の低廉な郊外部の住宅地域を中心としたさぬき市全域の住宅地域であると思料する。典型的な需要者 は、自動車利用を前提に、さぬき市内又は高松市内に勤務する一次取得者層である。人口減少が進むさぬき市内居住者 が需要の中心であるため取引の少ない状況が続いている中で、新型コロナの影響等もあり市場は厳しい状態にある。需 要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住を前提とした需要者が大部分であるため賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算し得なかった。取引事例 比較法は、典型的な需要者が取引の際に着目する要因を分析して比準価格を試算する手法であり、自己居住者を中心と する当該地域で価格を求める際には説得力のある手法である。本件では市内の代替競争関係にある住宅地の事例を採用 し、適切に補修正した。以上より代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等により住宅地需要が見通 せない中で、影響前からある程度の需要が見 て取れた地域とそれ以外の地域とで二極化が 進んでいる。 郊外の大規模住宅団地でやや利便性が劣るた め需要は低調であったが、新型コロナの影響 等も併せて状況は悪化している。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％