別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 観音寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史 印  TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市豊浜町和田浜字原畑１２５４番 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西4m市道、南側道 水道 豊浜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 豊浜駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１１号背後の住宅地域で、旧来から戸建住宅が密集する地域として成熟しており、今後も現状の地域要因を 維持したまま推移するものと予測する。需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、観音寺市豊浜町及び観音寺市郊外の住宅地域と判断する。主たる需要者は旧豊浜町に地縁的選好 性を有する世帯分離層等のほか、観音寺市に居住若しくは勤務する一次取得者層である。新型コロナの影響もあり観音 寺市中心から郊外へと需要は移行しつつあるが、少子高齢化といっ要因もあり宅地需要は弱含みで推移している。取引 数が少なく中心価格帯の指摘は困難であるが、土地で５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同じ豊浜町内の事例を中心に、各事例とも適切に補修正を行っており、実証的な価格が得られたものと思 料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため試算し得なか った。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化といった構造的要因に 加え、新型コロナ感染症の影響により、不動 産の二極化が明確になりつつある。 旧来から戸建住宅が密集する地域として成熟 しており、地域要因について特に大きな変化 はない。 角地であるが、狭隘な側道のため効用の増価 は認められず、標準的な選好下にある。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％