別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 善通寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   善通寺 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫 印  TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 善通寺市仙遊町２丁目６８０番１４９ ｢仙遊町２－６－６｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、市 営住宅が混在する住 宅地域 西4.4m市道、北側道 水道、ガス、下水 善通寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国立病院や老人ホームに隣接 する住宅地域。 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 善通寺駅西方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の北西部に位置する熟成した住宅地域。新国立医療センターに隣接するが特に需要を喚起する要因は なく、人口の減少等が続いている中、郊外の宅地分譲による供給増もあり、地価は依然として下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね善通寺市中心部近郊及び郊外の住宅地域。需要者の中心は同市内に勤務、居住する第一次取得者等 で、周辺市域等からの転入は少ない。街路、環境条件が比較的良好な郊外分譲住宅地と競合しており、供給は少ないも のの需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で４００万円～５００万円程度、新築戸建物件で ２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、快適性を重視した自己使用目的の取引が支配的な住宅地域であること及び画地 規模が小さく、賃貸物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を 含め査定され、市場参加者の属性を踏まえた実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、市場動向等も勘案して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症により弱い 動き。人口の減少等の構造的要因、中心市街 地の空洞化等により、需給動向は弱含んでい る。 市街地近郊の既成住宅地域で、特に地域要因 に変動はないが、郊外の分譲住宅地との競合 が続いており、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％