別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂出 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市入船町１丁目３２３番９ ②地積 　(㎡) 1,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1:2.5 倉庫 Ｓ1 倉庫等が建ち並ぶ臨 港の工業地域 西12m県道、三方路 水道 坂出 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 坂出駅北方 1.6km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地としてほぼ熟成しており、ほぼ現状と同様なあり方で推移するものと予測する。地価はやや弱含 みで推移していた所に、コロナ禍の影響が加わっている。 (3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂出市及び丸亀市の臨海工業地域を中心として周辺市町の工業地域を含む圏域。需要者の中心は、県内 外の事業法人が中心で広域的。近年の新規設備投資意欲は値頃感等により改善もみられていたが、足下ではコロナ禍の 影響下にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によってそのレンジが広い状況下にあり、状況把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の倉庫等が多い地域で賃貸倉庫等の事例は見出せず、賃貸市場は成立していないため収益価格は試算しない。工業 地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である 。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立地はやや鈍いものの工業地の値頃感は出て きている。物流関連用地等の需要はあるが、 周辺地価に大きな影響までは及ぼしていない 。 当該地域要因に特別な変動要因はない。工業 地の需要は不透明な側面があり、回復の途上 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％