別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂出 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市西大浜南１丁目１４番２０ ｢西大浜南１－４－９｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 坂出 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 坂出駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的利便性の良い住宅地域としてほぼ現状と同様な住環境を維持する。地価は弱含みで推移してきたが、値頃 感から底値圏を確認する水準に近づきつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね当市中心市街地周辺の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の個人が中心である。地理的条件等から 大規模な宅地開発はないが、外延部の旧調区等より一定の宅地供給の影響下にある。但し、中心部に近い利便性の高い エリアに対する一定の需要は存在する。需要の中心価格帯は、土地で１４００万円～１５００万円程度であるが、画地 規模等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的ではないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域 であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。比準価格は信頼性の高い取引から比較検討した価格である。 よって、現実の経済事象を価格判定の基礎とし実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお 、この価格は代表標準地とは価格均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [104.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は現時点では概ね限定的であ るが、雇用・所得環境の変化等、不透明感は 強い。 地域要因に格別の変動はなく、静態的に推移 している。 南道路に面し日照・通風が勝る。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％