別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂出 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平 印  TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市加茂町字井手西６８９番８ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する住宅地域 西4m市道 水道 鴨川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 鴨川駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 農地も多く残るなか、農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域である。周辺地域では小規模な宅地開発も散見 されるが、急激に開発が進むことはなく現状の居住環境を維持するものと予測する。地価は弱含み基調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね坂出市南東部郊外の一般住宅・農家住宅の混在する圏域である。主たる需要者は、圏域にお いて地縁・血縁関係を有する市内居住者であり、圏外からの転居者は少ない。需給動向については、圏域全体では人口 減少や老齢化の進行等から有効需要は概ね低調である。取引は少なく中心価格帯の明示は困難であるが、３００㎡程度 の土地で７００万円程度と判断する。新型コロナウイルスの影響は当該地域には限定的であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域性の類似する規範性を有する事例から比準しており実証的な価格といえる。収益価格については、自 己使用目的が支配的な地域であるうえ、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握が困難であるため試算し得なかった。需要 者は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定をすると思料される。よって、市場の実態を反 映した比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂出 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [104.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂出市の人口は減少傾向、世帯数は横ばい傾 向にある。新型コロナ感染拡大の影響は、当 該標準地の属する近隣地域には限定的である と考えられる。 周辺地域で小規模の宅地開発等が散見される が、未だ多くの農地を残しており、保守性・ 地縁性等も認められる住宅地域である。 ほぼ標準的画地であり、通常の選好下にある 。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％