別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂出 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市林田町字川原２１８０番１ ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅等が 混在する住宅地域 南3m市道 水道、ガス 坂出 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の既成集落地域 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 坂出駅北東方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る集落地域として成熟している。小学校や近隣店舗等にも近接することから一部で戸建住宅の建て 替えや農地の住宅地転用の動きも予測されるが、需給バランス等の影響から地価水準は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂出市東部郊外に位置する農家住宅及び普通住宅の混在した地域である。需要者は、街路条件が劣るた めか主として当該地域に地縁性を有する市内の居住者である。圏外からの転居者は少なく需要は低調である。主に自己 所有目的の取引であり賃料水準を把握できる状況にない。地域の不動産市場は不活発で取引事例数も少なく規模に左右 され中心価格帯の把握は困難であるが、土地が約７００万円前後で、土地建物で約２２００万前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が支配的な地域で賃料水準を把握することが困難なことから収益価格を試算し得なかった。また、需要者 は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視して市場に参加すると考えられため、市場での取引実態を反映した比 準価格を採用することとし、周辺の標準地等との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂出市の人口は減少傾向、世帯数は横ばい傾 向にある。新型コロナ感染拡大の影響は、当 該標準地の属する近隣地域には限定的である と考えられる。 小学校等に近く利便性の良さから、周辺で宅 地開発が散見されるようになったが、街路条 件が劣り、農家集落的地域性を残している。 南側道路に面し日照等の快適性に優れる。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％