別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂出 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋 印  TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 坂出 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の近郊において開発さ れた、区画整然とした閑静な 中規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 坂出駅北東方 2.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に程近い成熟した中規模住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。市自体の弱含みな不動 産市況、周辺の新規宅地供給、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要、地価は共に軟調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね坂出市内、江尻町及び周辺地区を中心とする住宅地域一円。需要者は市内に居住する給与所得者で、 地縁性をやや有する一次取得者がその中心だが、圏外からの転入もある。需給動向は、値頃感もある一方、価格競争力 を有する郊外部での新規宅地供給等に加え、人口減等を背景とした市自体の弱含みな不動産市況、コロナ禍の影響等も あり、需要は軟調。土地は概ね６００万円前後が需要の中心だが、立地、画地規模等に応じ中心価格帯には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が殆どである中、同一町内を含み、主に住宅団地内の信頼性が高い取引事例を収集し得た。一方、 標準地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度、かつ、画地規模等からも共同住宅想定が 困難であると判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が 重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [103.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は回復途上にあったが、コロナ禍の影響 等もあり、個人消費は減少、不動産需要も減 退。回復は道半ばの状況で、全般的に地価は 依然軟調に推移。 地域要因に特段の変動はない。値頃感もある が、小学校等へ距離を有し、周辺の新規宅地 供給、コロナ禍の影響等もあり、需要、地価 共に軟調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％