鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丸亀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -3047	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西5m、角地		（都）商業 (100,480)
b	香川ＫＲ３ -3028	丸亀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、北西3.5m、角地		（都）近商 (80,300)
c	香川ＫＲ３ -3019	丸亀市		更地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		（都）商業高度地区 (90,400)
d	香川ＫＲ３ -3076	丸亀市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、南西8m、二方路		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,430	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,940	100 [ 87.2]	95,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 51,688	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.2]	70,516	100 [ 74.5]	94,652		94,700
c	(　 ) 61,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	63,954	100 [ 67.9]	94,189		94,200
d	(　 ) 78,026	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	83,750	100 [ 88.4]	94,740		94,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,700 円／㎡]

丸亀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,435,524	7,668,270	31,767,254	29,514,300	2,252,954	（　0.9436） 2,125,887	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	40,882,442 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	413.25	Ｓ6	2,439.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	648 ㎡	18.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗（部分貸し）が標準的であり、１～６階部分貸しの店舗を想定

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.50	76.4	285.35	2,500	713,375	6.0	4,280,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	413.25	76.8	317.38	2,000	634,760	6.0	3,808,560
							0.0	0
3～ 6	店舗	413.25	76.8	317.38	1,800	571,284	6.0	3,427,704
							0.0	0
～

～

計		2,439.75	76.7	1,872.25		3,633,271		21,799,626
								0

⑨年額支払賃料	3,633,271 円　×　12ヶ月　＝　 43,599,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,872.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,599,252 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,359,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,239,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,799,626 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 196,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,435,524 円　　　　（　 60,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-30203	2,776 ( 2,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,512 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-30204	2,084 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,502
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,743,970 円	43,599,252　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,751,000 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,668,270 円　（　　　　　　 11,834 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 2,439.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,514,300 円（　　　　　 45,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,435,524 円
②総費用	7,668,270 円
③純収益　①－②	31,767,254 円
④建物等に帰属する純収益	29,514,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,252,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,125,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,882,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
丸亀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　岩井　競平

印

TEL.

鑑定評価額

61,200,000 円

１㎡当たりの価格

94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市塩飽町５０番３外				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2	店舗兼ホテルＲＣ13F1B	店舗ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南27m県道	水道、ガス、下水	丸亀 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

丸亀市の中心商業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

丸亀駅南方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

丸亀市の中心商業地域として、今後も現状を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移していたが、底値
感から横ばい傾向にあり、ホテル建設等の明るい雰囲気もあったが、新型コロナウイルスの影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ予讃線「丸亀」駅周辺の中心商業地域で、京極通り、県道丸亀停車場線等の幹線道路沿いを
含む圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者のほか、金融機関等の支店等法人も考えられる。
近年中心商業地の空洞化等の影響より、中心商業地の需要は減退していたが、ホテル建設の計画やマンション建設等が
進行し、変化の兆しもでてきた。需要の中心となる価格帯は規模等により左右され、総額の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の規範性のある事例から査定したもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価
格である。収益価格は、当該地域が自用の店舗が中心で、経済的価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、元本と果実
の相関関係がやや希薄であるので、若干低位に求められた。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、市場の需給動向も勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　丸亀（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     94,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大の影響があるま
では、景気は緩やかに回復基調にあったが、
商業地に対する需要を押し上げるまでには至
っていない。

周辺商店街にホテル・マンション等の建設が
具体化しつつあり、空洞化が変化しつつある
が、今のところ、近隣地域の地価を押し上げ
るほどではない。

規模、形状とも標準的であり、当該個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.1 ％

３　試算価格算定内訳

丸亀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -3028	丸亀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、北西3.5m、角地		（都）近商 (80,300)
b	香川ＫＲ３ -3047	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西5m、角地		（都）商業 (100,480)
c	香川ＫＲ３ -3076	丸亀市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、南西8m、二方路		（都）商業 (100,400)
d	香川ＫＲ３ -3077	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m県道、南東5m、二方路		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,688	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.2]	70,516	100 [ 74.3]	94,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 86,430	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,940	100 [ 88.2]	94,036		94,000
c	(　 ) 78,026	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	83,750	100 [ 88.4]	94,740		94,700
d	(　 ) 105,971	100 [ 135.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	74,683	100 [ 78.9]	94,655		94,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
d	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,700 円／㎡]

丸亀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,435,524	7,668,270	31,767,254	29,514,300	2,252,954	（　0.9436） 2,125,887	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	40,882,442 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	413.25	Ｓ6	2,439.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	648 ㎡	18.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗（部分貸し）が標準的であり、１～６階部分貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

中層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.50	76.4	285.35	2,500	713,375	6.0	4,280,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	413.25	76.8	317.38	2,000	634,760	6.0	3,808,560
							0.0	0
3～ 6	店舗	413.25	76.8	317.38	1,800	571,284	6.0	3,427,704
							0.0	0
～

～

計		2,439.75	76.7	1,872.25		3,633,271		21,799,626
								0

⑨年額支払賃料	3,633,271 円　×　12ヶ月　＝　 43,599,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,872.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,599,252 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,359,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,239,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,799,626 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 196,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,435,524 円　　　　（　 60,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-3003	1,913 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	2,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,512 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-3004	1,760 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,965,000 円	393,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,743,970 円	43,599,252　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,751,000 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,668,270 円　（　　　　　　 11,834 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 2,439.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,514,300 円（　　　　　 45,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,435,524 円
②総費用	7,668,270 円
③純収益　①－②	31,767,254 円
④建物等に帰属する純収益	29,514,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,252,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,125,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,882,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）