別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 41,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香西本町３６番１外 ②地積 　(㎡) 1,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 事務所、住宅兼倉庫 Ｓ2 中小規模の営業所、 工場等が建ち並ぶ工 業地域 南6m市道 水道、下水 香西 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中規模事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 香西駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 事業所を中心に一般住宅も混在する地域である。周辺地域には保育所や福祉施設も存し用途の多様性が認められ るが、当面は現状を維持すると予測する。市況感の悪化により地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市内の工業地域及び住工混在地域である。主たる需要者は事業所、工場等の自己利用を計画している 県内の事業法人及び住宅地分譲を行う宅地開発業者が考えられる。工業地においては総じて取引件数が少ない状況であ ったが、新型コロナウイルス感染症の影響により更なる需要の低迷が感じられ、住宅地分譲のための宅地開発も停滞気 味である。業種業態により画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の事業所が主体である地域で、賃貸市場が形成されていないため収益価格は求めえなかった。比準価格は 、採用数は少ないが規範性を有する取引事例から比準して求められており、現実の市場性を反映し、実証的で説得力を 有する。市場参加者は、現実に取引された価格を参考に取引の意思決定するものと思料されるため、市場性を反映した 比準価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り弱い動きとなっている。感染拡大が続く中 、先行きは不透明であり不動産需要は総じて 低迷している。 住工混在地域としてほぼ成熟しており地域内 に特段の変動は見られないが、新型コロナウ イルス感染症の影響等から地価は下落傾向が 続いている。 近隣地域においてほぼ標準的な画地であり、 通常の選好下にある。個別的要因の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％