別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫 印  TEL.

鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市朝日町４丁目４９６番３５外 ｢朝日町４－１１－６７｣ ②地積 　(㎡) 14,590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫が建ち並ぶ臨海工 業地域 南22m道路、背面道 水道、ガス、下水 今橋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   100 ｍ、南   320 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 今橋駅北東方 2.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場集積はほぼ完了しており、地域要因に格別の変動はない。コロナ禍による先行き不透明感から需要はやや停 滞に転じたが、朝日町地区は交通インフラが比較的充実しており企業投資は期待できる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として高松市を中心とする臨海型の工業地域。主な需要者は圏内外の製造業の中小規模の企業等。朝日 町地区への公共公益施設の移転等により、周辺の道路等が整備され事業所、一部店舗等も見られる。臨海工業地の需給 関係は、コロナ禍による先行き不透明感からやや停滞に転じたが、朝日町地区は交通インフラが比較的充実しており一 定の企業投資が期待できる。業種業態により画地規模は様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した取引価格から試算された価格で実証的で説得力を有する。収益価格は自用の工場が主 体であり賃貸市場が形成されていないため適用できなかった。よって、比準価格を採用し香川県の工場立地の動向等も 勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は現時点では概ね限定的であ るが、雇用・所得環境の変化等、不透明感は 強い。 地域要因に格別の変動はなく、朝日町地区の 交通インフラは高水準を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％