鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -36011	高松市		建付地	（　）	長方形	北28m県道、南1m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,600)
b	香川ＫＲ３ -36035	高松市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南1.8m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,480)
c	香川ＫＲ３ -14007	高松市		更地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	香川ＫＲ３ -22008	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,929	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	138,898	100 [ 111.4]	124,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 132,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	145,742	100 [ 113.4]	128,520		129,000
c	(　 ) 119,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	123,464	100 [ 89.2]	138,413		138,000
d	(　 ) 96,949	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	128,075	100 [ 105.8]	121,054		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

高松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,224,177	2,596,917	10,627,260	9,510,400	1,116,860	（　0.9443） 1,054,651	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,679,431 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	198.88	Ｓ4	795.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	263 ㎡	16.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸、１戸約１７０㎡）、２～４階事務所（部分貸、１戸約８５㎡、各階２戸）を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

地域の用途的には標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.88	85.8	170.64	2,100	358,344	6.0	2,150,064
							0.0	0
2～ 4	事務所	198.88	85.8	170.64	1,680	286,675	6.0	1,720,050
							0.0	0
～

～

～

計		795.52	85.8	682.56		1,218,369		7,310,214
								0

⑨年額支払賃料	1,218,369 円　×　12ヶ月　＝　 14,620,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 682.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,620,428 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,462,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,158,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,310,214 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,224,177 円　　　　（　 50,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-22007	1,654 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-22008	1,665 ( 1,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,817 円	14,620,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,596,917 円　（　　　　　　 9,874 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 795.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,510,400 円（　　　　　 36,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,224,177 円
②総費用	2,596,917 円
③純収益　①－②	10,627,260 円
④建物等に帰属する純収益	9,510,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,054,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,679,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

印

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市築地町１６番１５				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	台形 1:1	事務所兼共同住宅ＲＣ10F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南22m国道	水道、ガス、下水	瓦町 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

瓦町駅北東方

580m

法令

規制

（都）商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市街地の熟成した国道沿いの商業地域であるが、住居系用途も部分的に混在しつつある。特に変動はないが、需
要はやや減退傾向である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、高松市市街地等の幹線・準幹線街路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元中小企業及び
個人事業主等で、郊外の大型店舗との競合が続いている。商業系用途は商況が低調であるため、需給ともに弱いが、マ
ンション向き面大地の需要は根強いものが見受けられる。需要の中心となる価格帯は、画地規模により多様であり、把
握できないのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街地近郊での商業適地の供給との関係から、既成市街地の事務所・店舗等のテナント需要がやや低調で、土地の経済
価値に即応する適正な賃料を得られず収益価格は低位となった。比準価格は市街地の代替・競争関係の強い事例も含め
査定したもので、市場性を反映した妥当な価格である。よって、代表標準地との検討等を踏まえた結果、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[132.6]

[100.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響から
弱い動きが続いている。需給動向は弱含んで
いるが、依然中心部等と郊外との二極化も進
行。

特に変動はないが、既存商業地域であるため
、供給は少ない。利便性が良好であるため、
面大地はマンション用地需要が強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.6
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ３ -36011	高松市		建付地	（　）	長方形	北28m県道、南1m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,600)
b	香川ＫＲ３ -36035	高松市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南1.8m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,480)
c	香川ＫＲ３ -22008	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
d	香川ＫＲ３ -36125	高松市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,929	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	138,898	100 [ 112.0]	124,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 132,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	145,742	100 [ 112.9]	129,089		129,000
c	(　 ) 96,949	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	128,075	100 [ 105.2]	121,744		122,000
d	(　 ) 143,482	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	147,032	100 [ 121.4]	121,114		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

高松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,224,177	2,596,917	10,627,260	9,510,400	1,116,860	（　0.9443） 1,054,651	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,679,431 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	198.88	Ｓ4	795.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	263 ㎡	16.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸、１戸１７０㎡）、２Ｆ～４Ｆ事務所（部分貸、１戸８５㎡、各階２戸）想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

当該地域の中層店舗事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.88	85.8	170.64	2,100	358,344	6.0	2,150,064
							0.0	0
2～ 4	事務所	198.88	85.8	170.64	1,680	286,675	6.0	1,720,050
							0.0	0
～

～

～

計		795.52	85.8	682.56		1,218,369		7,310,214
								0

⑨年額支払賃料	1,218,369 円　×　12ヶ月　＝　 14,620,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 682.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,620,428 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,462,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,158,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,310,214 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,224,177 円　　　　（　 50,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ３　　　　-22007	1,654 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ３　　　　-22008	1,665 ( 1,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,817 円	14,620,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,596,917 円　（　　　　　　 9,874 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 795.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,510,400 円（　　　　　 36,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,224,177 円
②総費用	2,596,917 円
③純収益　①－②	10,627,260 円
④建物等に帰属する純収益	9,510,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,054,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,679,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）