別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 高松 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -49 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市鹿角町字上川原６１９番３ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる郊外の住 宅地域 東4m市道 水道 太田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 太田駅西方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、特に地域要因の変動も無く、今後も現状を維持するものと予測。地価は 値頃感が見られたものの、今後コロナ禍の影響に相まって弱含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市の南部を中心とした郊外の住宅地域の圏域。需要者は、圏内に地縁・血縁等がある人が中心で、圏 外からの移住者は少なく、コロナ禍の影響が相まって、土地需要は弱含みで推移している。周辺の旧調整区域での宅地 供給は続いているが近隣での開発は少ない。又、需要の中心となる価格帯は新築戸建住宅で２，３００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅等の戸建住宅が多い地域であり、自己使用目的での取引が中心で、賃貸物件がほとんどない地域 である。したがって、賃貸市場は形成されていないので、収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は現実の取引 事例より求めたものであり、実証性が高い。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [154.3] [102.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けた地 域経済は、全体として持ち直しに向かいつつ あるものの、近時、全般的に住宅地需要は弱 含みに推移。 特段な地域要因の変動はなく、地域的にもコ ロナ禍の影響も見られる。 接道方位が東側であり、選好性が優れる。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％