別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -47 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の多い農家、一 般住宅等が混在する 住宅地域 東6m市道 水道 屋島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 屋島駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の比較的高い郊外の住宅地として今後もほぼ同様なな住環境を維持するものと予測する。地価水準はほぼ 底値圏に達していたが、コロナ禍で流動的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市郊外の比較的広範な住宅地域。需要者は高松市在住の一次取得者層が中心と思料されるが、圏外 からの需要者もみられる。周辺では旧市街化調整区域を中心に、一定規模の宅地開発ないし供給が見られ、需要もまた 同様である。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが土地で１，０００万円前後であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧市街化調整区域内にあって賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、 自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、他の標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -38             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に値頃感が生じている中、線引廃止後 一定の年数が経ち、高松市郊外部の開発動向 や住宅地需要は、エリアによってやや温度差 が生じている。 周辺では一定数の宅地開発が進んでいる。平 成２９年に水路が暗渠となり、幅員が拡がっ た。 前記水路の暗渠化を除けば、大きな個別的要 因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ 0.0 ％