別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -35 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志 印  TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 屋島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 屋島駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市東部エリアの既成の戸建住宅団地であり、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。新型コロナウイル ス感染症の影響により住宅地需要は減退しており、今後も同様な傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市東部エリアの住宅地域一円。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者である。対象標準地が属 する校区では人口が減少している一方、隣接する古高松南小学校区では旧調整区域での開発が盛んで人口は増加してい る。既成住宅地の需給は緩和していたが、新型コロナウイルス感染症の影響により需要は減退している。中心価格帯は 、５０坪程度の土地で５００～６００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に存することから、賃貸市場が未成熟で、かつ需要者の観点からみて収益 価格は規範性に乏しいので試算できなかった。比準価格は同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用し、個々 の個別性を適切に判断して試算を行っており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。よって、本件においては、 代表標準地との比較検討を踏まえ、精度の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響か ら、弱い動きが続いている。個人消費が冷え 込む中、住宅地需要は弱含みである。 地域要因に特別な変動要因はないが新型コロ ナウイルス感染症の影響により、住宅地の需 要は減退し、地価は下落傾向に転じている。 規模、形状ともの標準的である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％