別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -22 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起 印  TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香西西町２９７番５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南4m私道 水道、下水 香西 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 香西駅北西方 2.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街化区域内の既成住宅地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。新型コロナの影響等 により新規分譲地の取引が減少傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相対的に値頃感のある高松市西部郊外の住宅地域であると思料する。需要者は高松市内に勤務し、自家用 車の利用を前提に購入する若年の一次取得者層が中心である。新型コロナの影響等により新規分譲地の取引が減少傾向 で既成住宅地域の取引にも悪影響を及ぼしており、地価の下落幅が拡大してきている。市場の中心価格帯は土地が２０ ０㎡前後で７００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性を考慮した収益物件は皆無に等しく、賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算し得なかった。需要者は 居住の快適性等を考慮して購入するが、取引事例比較法は需要者の行動を具現化した手法であり、比準価格の規範性は 高い。本件では、標準地の存する香西地区内の事例を含めて採用しており、比準価格は説得力を有する。以上より代表 標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [108.2] [104.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の取引件数は緩やかながら回復傾向にあ るものの、上昇地点は人気エリアに限られる 等、新型コロナの出現以前からの二極化傾向 が継続している。 新型コロナの影響等により新規分譲地の取引 が減少しており、その影響等から既成住宅地 域内の取引も低調で地価の下落幅が拡大して いる。 南側道路で、日照、通風等の面で地域内の標 準的な画地と比較して優位な状況にある。な お、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％