別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 高松 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -19 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修 印  TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 仏生山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仏生山駅西側に、高松市立み んなの病院が平成３０年９月 に開院。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 仏生山駅南東方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現況とほぼ同様の住環境を維持するものと予測。市民病院の開院及び周辺事業の影響を受けるものの、新型コロ ナウイルス感染症の影響が加わり、当面の地価は弱含み乃至下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市南部郊外の仏生山地区及びその周辺の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は市内に通勤する 一次取得者層で、塩江・香川エリア等からの流入も見られる。需給動向は、新病院の開院及び周辺整備等の影響が見ら れたが、新型コロナウイルス感染症の影響が合わさり、現状では需要は弱含みと考える。市場の中心価格帯は、土地は ９００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度であるが、規模・建物品等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼できる取引事例より求めたもので市場性を充分反映した実証的な価格である。他方、収益価格は画地 条件等から想定することが経済合理性を欠くもの判断し試算しなかった。近隣地域の取引の主流は自己所有目的であり 、周辺に所在する標準地等との均衡も考量し、地域の状況に反映した、実証的で信頼できる比準価格をもって、鑑定評 価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -31             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けた地 域経済は、全体として持ち直しに向かいつつ あるものの、近時、全般的に住宅地需要は弱 含みに推移。 近隣地域には特段な変化は見られないが、地 域的には市民病院の開設がエリア全般に影響 を与えている。 個別的要因に変動はない。ほぼ標準的で、通 常の選好下にあると考える。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.5 ％