別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -15 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋 印  TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、下水 古高松南 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ高徳線沿線、北向き上り 傾斜の丘陵地奥部に古くに開 発された、成熟した住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 古高松南駅南東方 650m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の成熟した郊外の住宅団地で、今後も現状の住環境を維持すると予測。底値感等も窺えるが、位置関係の 劣後、近郊部の新規宅地供給、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要は弱含み、地価も下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市東部郊外の牟礼町、高松町を中心とする琴電、ＪＲ沿線及び周辺の住宅地域。需要者は市内に通勤 、居住し、地縁的選好性を有する給与取得者等の一次取得者が中心。需給動向は、都心により近く利便性が優る旧市街 化調整区域内の平坦部での宅地供給増等より、郊外部の選好性は低下し、需要は弱含み。特に、丘陵地・高台等の旧来 からの住宅団地でその傾向が強い。土地は８００万円程度まで、新築戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が殆どである中、同一町内の住宅団地内を中心に信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準 地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、また、用途地域等からも共同住宅想定 が困難であると判断されるため収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が 重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [109.5] [104.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は回復基調にあったが、コロナ禍の影響 等もあり、個人消費は減少、不動産需要も減 退。回復は道半ばの状況にあり、全般的に地 価は依然弱含み。 地域要因に特段の変動はない。底値感等も窺 える一方、接近条件の劣後、周辺の宅地供給 増の影響等より、需要は依然弱含み、地価も 下落基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％